Due Diligence beim Immobilienkauf: Was Verkäufer erwarten können

Due Diligence ist die sorgfältige Prüfung des Objekts durch die Käuferseite und deren Bank, bevor der Kaufvertrag beurkundet wird. Geprüft werden rechtliche Verhältnisse, baulicher Zustand und finanzielle Kennzahlen. Für Verkäufer heisst das: Diese Prüfung findet ohnehin statt. Die einzige Frage ist, ob sie Vertrauen aufbaut oder abbaut.

Was wird bei der Due Diligence geprüft?

Rechtlich

Der Grundbuchauszug ist der Ausgangspunkt. Geprüft werden Eigentumsverhältnisse, eingetragene Dienstbarkeiten wie Wegrechte, Leitungsrechte oder Näherbaurechte, bestehende Grundpfandrechte sowie Anmerkungen und Vormerkungen.

Dazu kommen Baubewilligungen, besonders für spätere An- und Umbauten, sowie die Frage, ob die tatsächliche Nutzung der bewilligten entspricht. Ein ausgebauter Estrich ohne Bewilligung oder ein Wintergarten, der nie bewilligt wurde, ist ein klassischer Fund.

Bei Stockwerkeigentum kommen Reglement, Wertquote, Erneuerungsfonds und Versammlungsprotokolle dazu.

Baulich

Interessenten oder von ihnen beauftragte Fachleute schauen auf die teuren Bauteile: Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Elektroinstallation, Sanitärleitungen. Für jedes gilt die Frage nach Alter und Restlebensdauer.

Besondere Aufmerksamkeit gilt Feuchtigkeitsspuren, Rissen und dem Zustand von Keller und Untergeschoss. Bei Bauten aus bestimmten Epochen wird zudem nach Schadstoffen gefragt, etwa Asbest in Bodenbelägen und Eternit.

Finanziell

Bei selbstgenutzten Objekten geht es vor allem um die Tragbarkeit für die Käuferschaft. Bei Renditeobjekten wird der Mieterspiegel geprüft, die Höhe der Mietzinse im Verhältnis zum Marktniveau, die effektiven Unterhaltskosten und der Investitionsbedarf der nächsten Jahre.

Warum Vorbereitung die stärkere Position ist

Ein Fund in der Prüfung wirkt anders als eine Information, die Du selbst geliefert hast.

Wer eine anstehende Fenstererneuerung im Verkaufsdossier ausweist, setzt den Rahmen für das Gespräch selbst: Es geht dann um die Höhe des Betrags. Wer dieselbe Erneuerung verschweigt und dabei entdeckt wird, verhandelt anschliessend nicht mehr über Fenster, sondern über Vertrauen. Und dieses Gespräch ist deutlich teurer.

Deshalb ist die wirksamste Vorbereitung, die Prüfung gedanklich vorwegzunehmen: Was würde ich finden, wenn ich dieses Objekt kaufen wollte?

Das Verkaufsdossier

Ein vollständiges Dossier verkürzt die Prüfphase erheblich, und kurze Prüfphasen sind ein realer Vorteil, weil sich der Markt in dieser Zeit nicht bewegt.

Hineingehören:

• Aktueller Grundbuchauszug
• Kataster- und Situationsplan
• Baupläne, Grundrisse, Flächen
• Baubewilligungen inklusive späterer Umbauten
• Gebäudeversicherungsausweis
• Aufstellung der Erneuerungen mit Jahr und Betrag
• Angaben zu Heizsystem und Energieträger
• Nebenkostenaufstellung
• Bei Stockwerkeigentum: Reglement, Wertquote, Erneuerungsfonds, Protokolle
• Bei vermieteten Objekten: Mietverträge, Mietzinsaufstellung, Kautionen

Muss ich bekannte Mängel offenlegen?

Beim Verkauf einer Liegenschaft wird die Gewährleistung für Mängel in der Praxis häufig weitgehend wegbedungen. Dieser Ausschluss hat aber eine wichtige Grenze: Er gilt nicht für Mängel, die arglistig verschwiegen wurden.

Praktisch bedeutet das: Bekannte Mängel gehören offengelegt. Das ist nicht nur rechtlich der sichere Weg, sondern auch der taktisch bessere, weil ein offen benannter Mangel eingepreist und damit erledigt ist. Ein verschwiegener Mangel bleibt ein Risiko, das noch Jahre nach der Übergabe auftauchen kann.

Was Du nicht schuldest, ist eine Untersuchung auf Verdacht. Es geht um das, was Du weisst.

Wie bereite ich mich auf die Prüfung vor?

Geh selbst durch das Objekt wie ein Käufer. Was würdest Du fragen? Wo würdest Du genauer hinschauen?

Kläre die offenen Punkte vorab. Wenn unklar ist, ob ein Anbau bewilligt wurde, frag bei der Bauverwaltung nach, bevor es jemand anderes tut.

Bereite Antworten auf die absehbaren Einwände vor. Wenn die Heizung 22 Jahre alt ist, ist die Frage sicher. Eine vorbereitete Antwort mit ungefährem Kostenrahmen wirkt souverän, ein Ausweichen nicht.

Leg die Unterlagen digital und geordnet ab. Ein sauber strukturiertes Dossier signalisiert Ordnung, und dieser Eindruck überträgt sich auf das Objekt.

Wie lange dauert die Prüfung?

Zwischen Einigung und Beurkundung liegen üblicherweise mehrere Wochen, in denen Prüfung und Finanzierungszusage stattfinden. Diese Zeit lässt sich nicht beliebig verkürzen, aber sie lässt sich verlängern, wenn Unterlagen erst nachgereicht werden müssen.

Jede Nachreichung kostet Tage. Und Zeit ist in dieser Phase nicht neutral: Je länger die Schwebe dauert, desto mehr Gelegenheit hat die Gegenseite, es sich anders zu überlegen.

Zusammengefasst

Die Due Diligence ist kein Angriff, sondern ein normaler Teil des Kaufprozesses. Wer sie vorbereitet, macht sie kurz und unspektakulär. Wer sie fürchtet, macht sie lang und teuer.

Beim Aufbau eines vollständigen Verkaufsdossiers unterstütze ich Dich gerne, bevor das Objekt an den Markt geht. Unverbindlich anfragen.