Kaufvertrag, Grundbuch, Notar: Was beim Abschluss zählt

In der Schweiz wird eine Immobilie erst dann verkauft, wenn der Kaufvertrag öffentlich beurkundet und der Eigentumsübergang im Grundbuch eingetragen ist. Mündliche Zusagen, unterschriebene Absichtserklärungen und angezahlte Reservationen begründen keinen Eigentumsübergang. Der Abschluss ist deshalb kein Formalakt am Ende, sondern der Schritt, auf den der ganze Prozess zuläuft.

Warum braucht es eine öffentliche Beurkundung?

Der Gesetzgeber verlangt für Grundstückkaufverträge die öffentliche Beurkundung. Der Grund ist Schutz: Beide Seiten sollen sich der Tragweite bewusst sein, der Vertragsinhalt soll klar dokumentiert und die Zuständigkeit für den Grundbucheintrag gesichert sein.

Praktisch heisst das: Eine Urkundsperson liest den Vertrag vor, klärt Fragen, und beide Parteien unterzeichnen in ihrer Anwesenheit. Wer verhindert ist, kann sich mit beglaubigter Vollmacht vertreten lassen.

Im Kanton Zürich wird die Beurkundung von Grundstückgeschäften durch die Notariate wahrgenommen, die zugleich als Grundbuchamt fungieren. Zuständig ist das Notariat des Kreises, in dem das Grundstück liegt.

Was steht im Kaufvertrag?

Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten. Wann wird welcher Betrag fällig, und wie wird er sichergestellt? Üblich ist die Zahlung über das Notariat oder eine unwiderrufliche Zahlungsverpflichtung der finanzierenden Bank.

Übergabetermin und Nutzen-Schaden-Übergang. Ab wann trägt die Käuferschaft Kosten und Risiken? Dieser Termin muss nicht mit der Beurkundung zusammenfallen.

Gewährleistung. In der Praxis wird die Gewährleistung für Mängel häufig weitgehend wegbedungen. Das entbindet die verkaufende Seite aber nicht davon, bekannte Mängel offenzulegen: Wer einen Mangel arglistig verschweigt, kann sich auf einen Ausschluss nicht berufen. Ehrlichkeit ist hier nicht nur anständig, sondern die sichere Variante.

Inventar. Was bleibt im Haus, was wird mitgenommen? Küchengeräte, Storen, Gartenhaus, Einbauschränke: Was nicht geregelt ist, führt später zu Diskussionen.

Bestehende Lasten. Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte und Anmerkungen werden aufgeführt und ihre Behandlung geregelt.

Wie läuft der Abschluss Schritt für Schritt ab?

1. Einigung. Preis und wesentliche Konditionen stehen. Bis zur Beurkundung ist diese Einigung rechtlich noch nicht bindend.

2. Finanzierungsbestätigung. Die Bank der Käuferschaft prüft Objekt und Bonität und gibt eine verbindliche Zusage ab. Erst damit wird ein Angebot belastbar.

3. Vertragsentwurf. Das Notariat erstellt den Entwurf auf Basis der Angaben beider Seiten und der Grundbuchdaten. Beide Parteien erhalten ihn zur Prüfung. Diese Prüfung ist der richtige Moment für Fragen, nicht der Beurkundungstermin.

4. Beurkundung. Vorlesung, Klärung, Unterzeichnung.

5. Grundbuchanmeldung und Eintrag. Mit dem Eintrag geht das Eigentum über. Die Ablösung bestehender Grundpfandrechte wird dabei mitabgewickelt.

6. Übergabe. Schlüsselübergabe mit Protokoll, Zählerstände notieren, Unterlagen und Bedienungsanleitungen übergeben.

Welche Kosten fallen beim Verkauf an?

Beim Verkauf einer Liegenschaft fallen typischerweise an:

• Notariats- und Grundbuchgebühren für Beurkundung und Eintrag
• Grundstückgewinnsteuer auf dem erzielten Gewinn, kantonal geregelt und von der Besitzdauer abhängig
• allfällige Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Auflösung einer Festhypothek
• Maklerprovision, sofern ein Mandat besteht

Wer diese Positionen zahlt, ist teilweise Verhandlungssache und wird im Vertrag festgehalten. Die konkreten Beträge hängen von Kanton, Gemeinde, Kaufpreis und Haltedauer ab; verlässliche Auskunft geben das zuständige Notariat und das Gemeindesteueramt.

Typische Stolpersteine

Die Finanzierung ist nicht wirklich gesichert. Eine grundsätzliche Machbarkeitsaussage ist keine verbindliche Zusage. Vor dem Beurkundungstermin gehört Klarheit auf den Tisch.

Widersprüchliche Übergabetermine. Wer parallel kauft und verkauft, muss beide Termine aufeinander abstimmen. Sonst entstehen Doppelbelastungen oder eine Lücke ohne Wohnsitz.

Unklares Inventar. Der häufigste Streitpunkt nach der Übergabe und mit einer Liste im Vertrag vollständig vermeidbar.

Ungeklärte Erbengemeinschaft. Alle Mitglieder müssen mitwirken. Fehlt eine Unterschrift, findet die Beurkundung nicht statt.

Verschwiegene Mängel. Kurzfristig bequem, langfristig riskant. Offenlegen und einpreisen ist der bessere Weg.

Kurz zusammengefasst

Der Abschluss ist unspektakulär, wenn die Vorarbeit stimmt: vollständige Unterlagen, gesicherte Finanzierung, klare Termine und ein geprüfter Vertragsentwurf. Genau diese Vorarbeit begleite ich mit, damit der Termin beim Notariat zur Formsache wird.

Fragen zu einem konkreten Verkauf? Melde Dich, ich gehe den Ablauf mit Dir durch.