Vermietete Wohnung verkaufen: Rechte, Fristen, Übergabe

Eine vermietete Wohnung lässt sich jederzeit verkaufen. Das bestehende Mietverhältnis geht dabei auf die erwerbende Person über: Kauf bricht Miete nicht. Der Verkauf ist also kein Kündigungsgrund. Was sich ändert, ist die Zielgruppe, denn angesprochen werden eher Investoren als Menschen, die selbst einziehen wollen.

Der Grundsatz: das Mietverhältnis läuft weiter

Wird eine vermietete Wohnung verkauft, tritt die neue Eigentümerschaft in den bestehenden Mietvertrag ein. Die Konditionen bleiben unverändert: Mietzins, Kündigungsfristen, Nebenkostenregelung, alles läuft weiter wie bisher.

Für die Mieterschaft bedeutet der Verkauf zunächst nur einen Wechsel der Ansprechperson. Für die verkaufende Seite bedeutet er, dass der Vertrag ein Teil des Kaufgegenstands ist und entsprechend dokumentiert werden muss.

Kann die Käuferschaft wegen Eigenbedarf kündigen?

Hier wird es anspruchsvoller. Eine neue Eigentümerschaft, die die Wohnung selbst nutzen möchte, kann unter bestimmten Voraussetzungen wegen dringenden Eigenbedarfs kündigen, unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Formvorschriften.

Zwei Dinge sind dabei wichtig:

Erstens ist «Eigenbedarf» kein Freipass. Er muss tatsächlich bestehen und im Streitfall belegbar sein. Die Mieterschaft kann eine Kündigung anfechten und eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen.

Zweitens ist die Formstrenge hoch. Eine Kündigung braucht das amtlich genehmigte Formular, die richtigen Fristen und bei Familienwohnungen die separate Zustellung an beide Ehegatten. Formfehler machen eine Kündigung unwirksam.

Für den Verkauf heisst das praktisch: Versprich keiner Käuferschaft einen bestimmten Auszugstermin. Wer zusagt, die Wohnung werde bis zu einem Datum frei, geht ein Risiko ein, das er nicht kontrolliert.

Wer kauft eine vermietete Wohnung?

Eine vermietete Wohnung spricht primär Kapitalanleger an. Diese Gruppe rechnet, statt zu empfinden. Sie prüft:

• Nettomietertrag im Verhältnis zum Kaufpreis
• Höhe des Mietzinses im Vergleich zum Marktniveau
• Dauer und Stabilität des Mietverhältnisses
• Anstehende Investitionen und deren Finanzierung
• Bei Stockwerkeigentum: Stand des Erneuerungsfonds

Daraus folgt eine wichtige Konsequenz für den Preis: Liegt der laufende Mietzins deutlich unter dem Marktniveau, drückt das den Ertragswert. Liegt er darüber, prüft ein aufmerksamer Investor, ob dieser Mietzins nachhaltig ist.

Welche Unterlagen gehören dazu?

• Sämtliche Mietverträge samt Nachträgen
• Aktuelle Mietzinsaufstellung
• Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre
• Nachweis der Mietzinskaution und wo sie hinterlegt ist
• Allfällige Vereinbarungen mit der Mieterschaft
• Laufende Verfahren oder Streitigkeiten, falls vorhanden

Diese Unterlagen sind bei einem Renditeobjekt kein Beiwerk, sondern der eigentliche Kaufgegenstand. Sie sollten sauber, vollständig und aktuell sein.

Wie gehe ich mit der Mieterschaft um?

Ein Punkt, der über den Verlauf des Verkaufs mehr entscheidet als jede Verkaufstaktik: Informiere die Mieterschaft früh und fair.

Für Besichtigungen bist Du auf ihre Mitwirkung angewiesen. Die Mieterschaft muss Besichtigungen in zumutbarem Rahmen dulden, aber der Unterschied zwischen widerwilliger Duldung und kooperativer Terminfindung ist gewaltig. Eine Wohnung, die nur einmal pro Woche und nur abends gezeigt werden kann, verkauft sich langsamer.

Praktisch bewährt hat sich:

• Rechtzeitig persönlich informieren, nicht per Aushang
• Besichtigungen bündeln statt einzeln über Wochen verteilen
• Termine mit Vorlauf abstimmen und zusagen einhalten
• Klar sagen, was sich für die Mieterschaft ändert, nämlich zunächst nichts

Wer die Mieterschaft respektvoll behandelt, bekommt eine ordentlich präsentierte Wohnung. Wer Druck macht, bekommt das Gegenteil, und das sieht jeder Interessent.

Leer verkaufen oder vermietet verkaufen?

Manchmal stellt sich die Frage, ob es sinnvoller wäre, das Mietverhältnis vor dem Verkauf regulär zu beenden.

Das kann Sinn ergeben, weil eine leere Wohnung den Kreis der Interessenten auf Selbstnutzende erweitert, die häufig mehr bezahlen als Renditerechner. Dem stehen aber Mietzinsausfall, Aufwand und Unsicherheit gegenüber, und eine Kündigung braucht einen zulässigen Grund und korrekte Form.

Die Rechnung geht nicht pauschal auf. Sie hängt von Mietzinsniveau, Zustand, Objekttyp und Zeitrahmen ab und sollte vor dem Verkaufsstart konkret durchgerechnet werden.

Zusammengefasst

Eine vermietete Wohnung zu verkaufen ist unkompliziert, solange klar ist, dass das Mietverhältnis mitgeht, die Unterlagen vollständig sind und die Mieterschaft fair eingebunden wird. Kompliziert wird es nur dort, wo jemand der Käuferschaft Zusagen macht, die vom Mietrecht nicht gedeckt sind.

Für die konkrete Einordnung Deines Objekts: unverbindlich anfragen.