Grundbuch & Unterlagen: Checkliste für den Immobilienverkauf

Für den Verkauf einer Immobilie in der Schweiz braucht es einen aktuellen Grundbuchauszug, Pläne, den Gebäudeversicherungsausweis und eine nachvollziehbare Aufstellung der Erneuerungen. Bei Stockwerkeigentum kommen Reglement, Wertquote und Versammlungsprotokolle dazu, bei vermieteten Objekten die Mietverträge. Wer diese Unterlagen vor dem Verkaufsstart zusammenstellt, verkauft in aller Regel schneller — weil Käuferschaft, Bank und Notariat sie ohnehin prüfen.

Warum sind die Unterlagen so wichtig?

Unterlagen wirken wie Nebensache und entscheiden trotzdem über den Verlauf. Drei Gründe:

Die Bank der Käuferschaft prüft mit. Ohne vollständige Dokumentation gibt es keine verbindliche Finanzierungszusage. Fehlt etwas, wartet der ganze Verkauf.

Fehlende Unterlagen erzeugen Misstrauen. Wer auf eine einfache Frage keine Antwort hat, weckt den Verdacht, es gebe etwas zu verbergen. Das schlägt sich im Angebot nieder.

Zeitdruck kostet Geld. Wenn ein Dokument erst in der Schlussphase fehlt, verhandelt die Gegenseite aus der stärkeren Position.

Welche Unterlagen brauche ich für den Immobilienverkauf?

Grundbuchauszug. Das zentrale Dokument. Es weist aus, wem das Grundstück gehört, welche Dienstbarkeiten darauf lasten, welche Grundpfandrechte bestehen und welche Anmerkungen eingetragen sind. Der Auszug wird beim Grundbuchamt bezogen und sollte aktuell sein.

Katasterplan und Situationsplan. Zeigen Lage, Form und Grenzen der Parzelle sowie die Bebauung.

Baupläne und Grundrisse. Idealerweise mit Flächenangaben pro Raum. Fehlen Pläne, lohnt sich die Nachfrage bei der Bauverwaltung der Gemeinde; dort liegen die bewilligten Unterlagen meist im Archiv.

Gebäudeversicherungsausweis. Enthält den Versicherungswert und ist für die Bank der Käuferschaft relevant.

Baubewilligungen. Besonders wichtig für spätere An- und Umbauten. Eine nicht bewilligte Nutzungserweiterung, etwa ein ausgebauter Estrich oder ein Wintergarten ohne Bewilligung, ist ein klassischer Stolperstein in der Prüfung.

Erneuerungen dokumentieren

Eine Aufstellung, was wann für ungefähr welchen Betrag gemacht wurde, ist eines der wirksamsten Verkaufsdokumente überhaupt. Sie beantwortet die wichtigste Frage der Käuferschaft: Was kommt auf mich zu?

Sinnvoll erfasst werden:

• Dach und Spenglerarbeiten
• Fenster und Aussentüren
• Heizung samt Energieträger und Jahr des Ersatzes
• Elektroinstallation und Sicherungen
• Bäder und Küche
• Fassade und Aussenisolation
• Boden- und Wandbeläge

Belege dazuzulegen macht die Aufstellung glaubwürdig. Wo Belege fehlen, genügt eine ehrliche Angabe mit dem Vermerk, dass sie geschätzt ist.

Welche Unterlagen braucht es bei Stockwerkeigentum?

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung kauft die Gegenseite auch einen Anteil an einer Gemeinschaft. Entsprechend gehören dazu:

• Begründungsakt und Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft
• Wertquote der Einheit
• Stand des Erneuerungsfonds
• Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, üblicherweise der letzten drei Jahre
• Nebenkostenabrechnungen
• Beschlüsse zu anstehenden Sanierungen, inklusive der geplanten Finanzierung

Mehr dazu steht in Stockwerkeigentum verkaufen. Der Erneuerungsfonds ist dabei kein Nebenpunkt. Ein gut dotierter Fonds nimmt Risiko aus dem Kauf und ist ein Argument. Steht eine grosse Massnahme an, ohne dass Rückstellungen bestehen, wird das im Angebot berücksichtigt.

Welche Unterlagen braucht es bei vermieteten Objekten?

• Sämtliche Mietverträge samt Nachträgen
• Mietzinsaufstellung und Nebenkostenabrechnungen
• Angaben zu Depots und Mietzinskautionen
• Allfällige Kündigungen oder laufende Verfahren

In der Schweiz gilt: Ein Verkauf beendet ein Mietverhältnis nicht. Das Mietverhältnis geht auf die erwerbende Person über, siehe Vermietete Wohnung verkaufen. Das ist keine Belastung, verändert aber die Zielgruppe, weil eher Investoren als Selbstnutzende angesprochen werden.

Häufige Stolpersteine

Dienstbarkeiten, die niemand mehr kennt. Wegrechte, Leitungsrechte, Näherbaurechte oder Nutzniessungen stehen im Grundbuch, sind aber oft in Vergessenheit geraten. Sie zu kennen, bevor die Gegenseite sie entdeckt, ist deutlich angenehmer.

Nicht eingetragene Vereinbarungen. Mündliche Abmachungen mit Nachbarn über Zufahrt, Unterhalt oder Grenzbepflanzung binden die neue Eigentümerschaft nicht zwingend. Wenn sie wichtig sind, gehören sie geklärt.

Altlasten und Kataster. Bei Grundstücken mit gewerblicher Vorgeschichte lohnt der Blick in den Kataster der belasteten Standorte.

Erbengemeinschaften. Verkauft eine Erbengemeinschaft, müssen alle Beteiligten mitwirken. Das früh zu klären, verhindert eine Blockade kurz vor der Beurkundung.

Praktisches Vorgehen

Leg eine einzige, geordnete Sammlung an, digital und vollständig, statt Unterlagen einzeln nachzureichen. Diese Sammlung ist später die Grundlage für Exposé, Bankprüfung und Notariat.

Was fehlt, lässt sich in aller Ruhe beschaffen, solange der Verkauf noch nicht läuft. Unter Zeitdruck wird derselbe Vorgang zum Problem.

Wenn Du nicht sicher bist, was in Deinem Fall dazugehört: Ich gehe die Liste im Erstgespräch mit Dir durch, bevor irgendetwas inseriert wird.