Home Staging im Zürcher Oberland: Der erste Eindruck zählt

Home Staging heisst, eine Immobilie für den Verkauf vorzubereiten statt sie so zu zeigen, wie man selbst darin lebt. Es braucht dafür weder ein grosses Budget noch eine Renovation. Entrümpeln, reinigen, reparieren und für gutes Licht sorgen bringt den grössten Teil der Wirkung.

Warum entscheidet der erste Eindruck so viel?

Interessenten bilden sich in den ersten Sekunden ein Urteil und suchen danach vor allem Bestätigung. Das gilt für das Titelbild im Inserat ebenso wie für den Moment, in dem jemand vor dem Haus steht.

Das ist keine Oberflächlichkeit, sondern eine praktische Notwendigkeit: Wer zwanzig Objekte anschaut, muss schnell sortieren. Ein gepflegter Eindruck signalisiert, dass auch das Unsichtbare gepflegt wurde. Ein vernachlässigter Eindruck lässt vermuten, dass an der Haustechnik ebenfalls gespart wurde, ob das stimmt oder nicht.

Was bringt beim Home Staging am meisten?

Der häufigste Fehler ist, zu wenig wegzuräumen. Räume, in denen gelebt wird, sind voller Gegenstände, die man selbst gar nicht mehr sieht.

Für die Vorbereitung gilt eine einfache Faustregel: Etwa ein Drittel des Mobiliars und der Gegenstände raus. Das fühlt sich zunächst kahl an und wirkt auf Bildern und bei Besichtigungen deutlich grosszügiger.

Konkret:

• Schränke und Regale leeren, nicht nur ordnen. Interessenten öffnen Schränke, und volle Schränke wirken wie zu wenig Stauraum
• Persönliche Fotos, Dokumente, Post und Sammlungen entfernen
• Küchenabdeckungen bis auf wenige Gegenstände räumen
• Bad: Pflegeprodukte, Zahnbürsten, Handtücher bis auf frische Sets weg
• Keller und Estrich ebenfalls, denn dort wird geschaut

Reinigen, und zwar gründlicher als üblich

Sauberkeit ist der billigste Werttreiber überhaupt. Besonders wichtig sind Fenster, weil sie das Licht bestimmen, und Fugen in Bad und Küche, weil dort das Alter am schnellsten sichtbar wird.

Auch der Geruch zählt. Ein Haus riecht für die Bewohner nach nichts und für Besucher nach Haustier, Zigaretten oder Feuchtigkeit. Vor jeder Besichtigung gründlich lüften, und zwar nicht mit Duftsprays überdecken. Ein künstlicher Duft weckt eher den Verdacht, dass etwas kaschiert wird.

Kleine Reparaturen mit grosser Wirkung

Jeder sichtbare Defekt erzeugt beim Interessenten eine gedankliche Kostenposition, und die fällt meist grosszügiger aus als die tatsächliche Reparatur.

Lohnend sind deshalb:

• Klemmende Türen und Fenster gangbar machen
• Tropfende Hähne, defekte Steckdosen, kaputte Storen
• Löcher und Risse im Verputz schliessen
• Defekte Leuchtmittel ersetzen, überall
• Silikonfugen erneuern, wo sie vergilbt sind

Licht ist die zweitwichtigste Stellschraube

Dunkle Räume wirken kleiner und weniger einladend. Für Bilder und Besichtigungen:

• Vorhänge und Storen ganz öffnen
• Alle Lampen einschalten, auch tagsüber
• Wo einzelne Ecken dunkel bleiben, mit einer zusätzlichen Stehlampe arbeiten
• Warmweisses Licht statt kaltem, es wirkt wohnlicher

Wo Farbe hilft

Ein frischer, neutraler Anstrich in einem Raum mit auffälliger Wandfarbe ist eine der wenigen Massnahmen, bei der sich der Aufwand meist lohnt. Neutral heisst nicht steril: Ein warmes Weiss oder ein sehr helles Grau lässt Interessenten sich ihre eigene Einrichtung vorstellen.

Umgekehrt: Eine dunkelrote Wand, ein Kinderzimmer in Türkis oder eine gemusterte Tapete sind für viele Betrachter ein Hindernis, obwohl das Überstreichen ein Wochenende kostet.

Wo hört Vorbereiten auf und wo beginnt Täuschen?

Home Staging heisst vorbereiten, nicht verschleiern.

Ein Fleck, der von einem Wasserschaden stammt, darf nicht einfach überstrichen werden. Ein bekannter Mangel bleibt ein bekannter Mangel, auch wenn er nicht sichtbar ist, und wer ihn arglistig verschweigt, kann sich später nicht auf den Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag berufen.

Der richtige Weg ist, den Mangel zu benennen und einzupreisen. Das ist verhandlungstaktisch sogar die stärkere Position, weil man selbst den Rahmen setzt.

Braucht es professionelles Staging?

Für die meisten Objekte im mittleren Preissegment reicht die Eigenleistung: entrümpeln, reinigen, reparieren, Licht. Professionelles Staging mit Möblierung lohnt sich vor allem bei leerstehenden Objekten, in denen sich Raumgrössen schlecht einschätzen lassen, und im gehobenen Segment.

Der Entscheid sollte am Objekt getroffen werden, nicht pauschal.

Zusammengefasst

Ein Wochenende Entrümpeln und Putzen wirkt auf den Verkaufserfolg zuverlässiger als die meisten teuren Massnahmen. Der Rest ist Sorgfalt beim Fototermin und bei der Besichtigung.

Welche Vorbereitung sich bei Deinem Objekt konkret lohnt, gehe ich gerne im Erstgespräch mit Dir durch.