Renditeobjekt verkaufen: Was Investoren prüfen

Wer ein Renditeobjekt verkauft, verkauft keinen Wohntraum, sondern eine Zahlenreihe. Investoren bewerten Ertrag, Risiko und Investitionsbedarf. Entscheidend ist deshalb nicht die Präsentation der Räume, sondern die Qualität der Unterlagen und die Frage, ob der ausgewiesene Ertrag nachhaltig ist.

Wie rechnen Investoren bei einem Renditeobjekt?

Der Ausgangspunkt ist der Bruttoertrag, also die Summe der jährlichen Sollmieten. Davon abgezogen werden die nicht auf die Mieterschaft überwälzbaren Kosten: Unterhalt, Verwaltung, Versicherungen, Abgaben, kalkulatorischer Leerstand. Übrig bleibt der Nettoertrag, und dieser wird ins Verhältnis zum Kaufpreis gesetzt.

Zwei Dinge werden dabei regelmässig unterschätzt:

Der Unterhalt. Wer über Jahre wenig investiert hat, hat keinen günstigen Betrieb geführt, sondern eine Rechnung aufgeschoben. Ein erfahrener Käufer erkennt das und rechnet den Nachholbedarf ein.

Der Leerstand. Auch ein aktuell vollvermietetes Haus wird mit einer kalkulatorischen Leerstandsquote gerechnet, weil zwischen zwei Mietverhältnissen Zeit vergeht.

Ist der Ertrag nachhaltig?

Die wichtigste Frage hinter jeder Renditerechnung: Lässt sich der heutige Ertrag halten?

Geprüft wird deshalb, wie die bestehenden Mietzinse zum Marktniveau stehen. Liegen sie deutlich darunter, sieht der Käufer Potenzial, kann es aber nur bei einem Mieterwechsel oder im Rahmen der mietrechtlichen Möglichkeiten heben. Liegen sie darüber, entsteht die Frage, wie stabil das ist.

Ebenso geprüft wird die Struktur der Mietverhältnisse: Wie lange laufen sie, wie hoch ist die Fluktuation, gibt es Klumpenrisiken durch wenige grosse Mieteinheiten.

Welchen Investitionsbedarf prüfen Käufer?

Für ein Mehrfamilienhaus ist die realistische Frage nicht ob, sondern wann welche Erneuerung ansteht. Ein Käufer bildet dazu einen Plan über die nächsten zehn bis fünfzehn Jahre und rechnet die Beträge in seine Kalkulation ein.

Sinnvoll dokumentiert werden deshalb, jeweils mit Jahr:

• Dach und Spenglerarbeiten
• Fassade und Isolation
• Fenster
• Heizung und Energieträger
• Elektroinstallation und Steigzonen
• Sanitärleitungen
• Küchen und Nasszellen der einzelnen Wohnungen
• Umgebung, Vorplatz, Aussenanlagen

Eine ehrliche Aufstellung schafft hier mehr Vertrauen als eine geschönte. Investoren rechnen ohnehin mit Erneuerungsbedarf; was sie stört, ist eine Überraschung.

Welche Unterlagen erwartet ein Investor?

• Mieterspiegel mit Flächen, Mietzinsen und Vertragsbeginn
• Sämtliche Mietverträge samt Nachträgen
• Nebenkostenabrechnungen mehrerer Jahre
• Aufstellung der effektiven Unterhaltskosten
• Verwaltungskosten und Verwaltungsvertrag
• Gebäudeversicherungsausweis
• Grundbuchauszug samt Dienstbarkeiten
• Baubewilligungen, insbesondere für spätere Umbauten
• Pläne und Flächenaufstellung
• Energieträger und Angaben zur Heizung
• Bei gewerblicher Vorgeschichte: Eintrag im Kataster der belasteten Standorte

Ein sauber aufbereitetes Dossier verkürzt die Prüfphase erheblich. Das ist ein realer Vorteil, denn je länger die Prüfung dauert, desto mehr Gelegenheit hat der Markt, sich zu bewegen.

Was der Zinsentwicklung folgt

Renditeobjekte reagieren empfindlicher auf Zinsveränderungen als selbstgenutztes Wohneigentum. Der Grund ist einfach: Wenn die Finanzierung teurer wird, muss die Anfangsrendite steigen, damit die Rechnung aufgeht. Bei gleichbleibendem Ertrag bedeutet das einen tieferen Preis.

Für den Verkaufszeitpunkt heisst das nicht, dass man auf den perfekten Moment warten soll. Es heisst, dass die Preisvorstellung zum aktuellen Zinsumfeld passen muss und nicht zu dem von vor drei Jahren.

Häufige Fehler beim Verkauf von Renditeobjekten

Mit Bruttorendite werben. Erfahrene Käufer rechnen netto. Eine attraktive Bruttozahl, die nach Abzug der Kosten unattraktiv wird, kostet Glaubwürdigkeit.

Potenzial als Ist-Zustand darstellen. «Mietzinse deutlich unter Markt, Potenzial vorhanden» ist zulässig als Hinweis, aber nicht als Basis für den Preis. Das Potenzial gehört dem Käufer, der es hebt und das Risiko trägt.

Unterhaltsstau kaschieren. Wird in der Prüfung entdeckt, und dann steht nicht mehr nur der Betrag zur Debatte, sondern das Vertrauen.

Die falsche Käuferschaft ansprechen. Ein Renditeobjekt gehört nicht in dieselbe Vermarktung wie ein Einfamilienhaus. Die Zielgruppe ist kleiner, professioneller und über andere Kanäle erreichbar.

Zusammengefasst

Beim Renditeobjekt gewinnt, wer die Zahlen vollständig, nachvollziehbar und ehrlich auf den Tisch legt. Geprüft wird ohnehin. Entscheidend ist nur, ob die Zahlen der Prüfung standhalten oder ob sie Fragen aufwerfen, die man vorher hätte klären können.

Für eine Einordnung Deines Objekts: unverbindlich anfragen.